房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

【国际锐评】中国将为世界经济提供哪些新机遇？从这个会议找答案******

　　12月15日至16日，中国一年一度的中央经济工作会议在北京举行。会议总结今年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。外界尤其关注明年中国经济怎么干。会议强调，“明年要坚持稳字当头、稳中求进”“推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步”，这些表述为明年经济工作提供了明确指引，对世界也是个好消息。

　　不久前召开的中国共产党二十大指出，未来五年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期，强调不断以中国新发展为世界提供新机遇。对于今年的中央经济工作会议，国际社会不仅想看到中国式现代化如何扎实推进，更希望了解它带来哪些“新机遇”。

　　“推动经济运行整体好转”——会议这一表述以及新闻稿中31个“稳”字，给世界带来了宝贵的信心。多项国内外研究显示，在多重因素冲击下，2022年全球经济增长显著放缓，2023年全球经济仍将继续疲软。世界银行近期将2023年全球经济增长预期从6月预测的约3%下调到1.9%。在这样的背景下，中国作为世界第二大经济体，保持经济平稳运行至关重要。

　　客观看，中国经济目前仍面临不少挑战，比如恢复的基础尚不牢固、压力仍然较大等。但更应看到的是，正如会议所指出，中国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现，“明年经济运行有望总体回升”。近期，随着中国优化调整新冠疫情防控措施，浙江、江苏、四川等多地掀起“组团出海”招商的热潮。会议强调，做好明年经济工作，要做到六个“更好统筹”，其中排在第一的，是要更好统筹疫情防控和经济社会发展。这意味着中国经济复苏有望按下“快进键”，世界经济增长的动力将更足。

　　外媒关注到，会议提出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。就在几天前，中国出台了《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》。中国人口超过14亿，人均GDP突破1.2万美元，最终消费支出占GDP比重连续11年保持在50%以上，是全球最有潜力的消费市场。中国扩大内需，必然会为各国企业进入中国大市场提供更多契机，进一步“让中国市场成为世界的市场、共享的市场、大家的市场”。

　　会议还强调，要坚持把高质量发展作为全面建设社会主义现代化国家的首要任务。实现高质量发展，创新是第一动力。世界知识产权组织9月底发布的《2022年全球创新指数报告》显示，中国排名第11位，连续十年稳步提升。会议指出，加快新能源、人工智能、生物制造、绿色低碳、量子计算等前沿技术研发和应用推广。这将有利于跨国公司在各种新经济领域获得更多发展机会。半个月前，全球知名的高科技制造企业——ABB机器人超级工厂在上海正式落成投产。公司相关负责人说，来自中国团队的创新智慧将被应用到全球工厂中，“在中国，为中国”乃至“为世界”的愿景得以实现。

　　“开放”是会议传递的又一个明确信息。会议强调坚持推进高水平对外开放，稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度型开放，提出更大力度吸引和利用外资。今年前10个月，中国实际使用外资同比增长14.4%。“提升贸易投资合作质量和水平”“加大现代服务业领域开放力度”“落实好外资企业国民待遇”“积极推动加入全面与进步跨太平洋伙伴关系协定和数字经济伙伴关系协定等高标准经贸协议”……一系列措施将为外资提供更广阔、更安心的发展空间。近期，中国德国商会、中国澳大利亚商会的调查结果显示，多数受访企业对在华市场机遇和盈利持乐观态度。

　　中国发展离不开世界，世界发展也需要中国。岁末之际，这场在中共二十大后召开的中央经济工作会议，向世界展现了中国经济的韧性、市场的潜力、创新的活力、开放的魄力。中国式现代化行稳致远，世界将收获更多共赢机遇。（国际锐评评论员）